经济适用房能不能买？（下）

如果房屋未超过五年且买卖双方就该适用房签订买卖合同，那么该合同的效力是摆在面前的第一个问题，根据该部委规章和国务院规范性文件的规定，如果五年内买卖该经济适用房，显然合同是无效的、可撤销的。

不过，合同法第五十二条第（五）项规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，而《管理办法》《若干意见》是部委规章、国务院规范性文件，并非法律、强制性行政法规，不能直接据此认定转让合同无效。不能适用合同违法无效规则。

既然无法援引《管理办法》和《若干意见》来认定合同无效，这种损害社会公共利益的情形，司法实践中是如何确保公共利益、公共财政利益避免受损呢？如何防止有限的社会救济性资源流失以至于真正需要经济适用房的苦难家庭住不上房子呢？

山东众寻律师事务所王志远律师认为：可以援引合同法第五十二条第（四）项认定合同无效。最高法院在2009年发布的《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中规定：如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。该意见是对损害社会公共利益为合同无效之法源作出了“保底救济”，所以援引该意见认定转让合同无效，合理平衡了“契约自由”与“公共利益”之间的价值冲突。

最后，以简驭繁，最通俗的解释来说：就卖方来讲，五年以内的经济适用房，如果进入二级市场交易，签订买卖合同以后，即便收取了房款，也会面临合同无效予以依法撤销进而退还房款补偿损失的后果，就买方来讲五年以内的经济适用房不具备交易和购买价值。